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Fallstricke beim Immobilienkauf

von

Rechtsanwaltskanzlei - Studio Legale
Pagliaro

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Von Fallstricken beim Immobilienkauf in Italien

Der Immobilienerwerb von Privatpersonen in Italien - insbesondere als Feriendomizil oder als Altersruhesitz - gewinnt zunehmend an Bedeutung. Durch die Einführung des Euros wird sich diese Tendenz noch verstärken. Aus unserer mehrjährigen Erfahrung in diesem Bereich sind uns einige typische Fallstricke bekannt, die wir hier kurz skizzieren möchten.

Nehmen wir einmal an, die Eheleute Meyer aus Deutschland, langjährige Italienliebhaber und der italienischen Sprache nur bruchstückweise mächtig, entdecken auf ihrer Toskanareise ein schön gelegenes Rustico, das sie langfristig als Alterswohnsitz ausbauen möchten. Glücklicher Weise steht dieses Rustico zum Verkauf und wird von einem dort ansässigem Makler betreut. Um den Kauf möglichst schnell unter Dach und Fach zu bringen, unterzeichnen die Parteien einen Vorvertrag, den sog. Compromesso, und zahlen bei Unterzeichnung eine Anzahlung, die sog. Caparra. Von da an nimmt das Unglück seinen Lauf:

In sämtlichen Fällen möchten die Eheleute A den Immobilienkauf zurück abwickeln und bestenfalls ihre Anzahlung herausverlangen. Spätestens hier wird ihnen deutlich, dass ausschließlich italienisches Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht Anwendung findet. Konsequenz: In den Varianten 1 -2) verfällt die Anzahlung zu Gunsten der Verkäufer. Zudem könnten die Verkäufer die Erfüllung des Kaufvertrages oder aber - alternativ - eine empfindliche Vertragsstrafe, welche regelmäßig in Höhe der doppelten Anzahlung liegt, verlangen (je nach Anzahlungsart). Gerichtsort der streitigen Auseinandersetzung ist grundsätzlich der Ort der belegenen Immobilie, also Italien. Die Verkäufer können - müssen dies aber nicht - ihre Schadensersatz- und Vertragsstrafenansprüche ausnahmsweise auch am deutschen Wohnsitz der Eheleute Meyer geltend machen.

In den Fällen 3-5) müssen die Eheleute Meyer, ob sie wollen oder nicht, sämtliche Ansprüche in Italien einklagen. Regelmäßige Verfahrensdauer eines Gerichtsverfahrens erster Instanz: Zwischen 4 - 6 Jahre.

Sie sehen: Der anfangs beabsichtigte Altersruhesitz kann also sehr schnell zum Unruhesitz werden.

Die Fallstricke ließen sich noch beliebig erweitern. Denn neben den regelmäßigen Rechtsproblemen, die ein Immobilienerwerb per se in sich birgt, kommen noch besondere Problembereiche aus dem ausländischen Recht hinzu, welches deutschen Immobilieninteressenten regelmäßig unbekannt sein dürfte.

Die skizzierten Fälle verdeutlichen einmal mehr, wie wichtig eine kompetente Rechtsberatung ist. Dabei muss sich die Assistenz keineswegs auf ein Beratungsgespräch beschränken. Denn auch im weiteren Verlauf sind relevante Fragen - etwa solche aus dem Bau-, Immobilien-, Makler- sowie Steuer- und Abgabenrecht zu klären. Anzuraten ist daher - je nach Objekt, Größe und Umstände - die Einschaltung eines deutschsprachigen Rechtsanwalts. Das Mandat kann neben der klassischen Beratung auch konstruktive Leistungen, etwa die Gestaltung eines Immobilienkaufvertrages, Bestellung einer Hypothek etc. sowie eine Informationsbeschaffung zur Immobilie und die Beantragung der italienischen Steuernummer beinhalten. Wenn beide Parteien ihren Wohnsitz in Deutschland unterhalten ist es sogar möglich, den Vorvertrag in Deutschland abzuschließen, und später - innerhalb von 60 Tagen - in Italien registrieren zu lassen. Eine Beglaubigung der Unterschriften des Vorvertrages erfolgt dann durch die hiesigen italienischen Generalkonsulate, die über ein eigenes Notariatsbüro verfügen. Für die Beurkundung des eigentlichen Grundstückskaufvertrages ist die Einschaltung eines italienischen Notars nach wie vor empfehlenswert. Im Falle einer sog. "Komplettbeauftragung" werden diese Akte von dem beauftragen Rechtsanwalt koordiniert und überwacht.

Abschließend noch ein Hinweis zu den Gebühren und Kosten. Rechtsstreitigkeiten über Auslandsimmobilien können von der Rechtsschutzversicherung abgedeckt werden, wenn die Partei einen Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz abgeschlossen hat und kein Ausnahmetatbestand vorliegt. Sollte eine Rechtsschutzversicherung nicht einstehen, werden diese Streitigkeiten teuer. Reine Beratungsmandate werden dagegen von den Rechtsschutzversicherern nur in Einzelfällen abgedeckt. Das deutsche Gebührenrecht sieht für die letztgenannte Tätigkeit einen recht flexiblen Gebührenrahmen vor. Meist wird für diese Mandate eine Honorarvereinbarung abgeschlossen. Es verbleibt daher grundsätzlich ein Verhandelungsspielraum!

Gian Luca Pagliaro

Der Verfasser ist seit 1995 als Rechtsanwalt in Köln tätig und beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit dem deutsch-italienischen Zivil- und Handelsrecht.

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